מאת: אודי אביטל, יו"ר SMI
קרן השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכו במרוצת השנים לאחד מאפיקי ההשקעה המועדפים על משקיעים שכבר חשופים לשוקי ההון. כשהריבית במשק אפסית, שוק הנדל"ן תנודתי, יש היצע בלתי נגמר של קרקעות, וכשההון העצמי הנדרש נמוך, ההזדמנויות נמצאות בשפע, אך נדרשים מקצוענות וניסיון כדי לבחור בהן.
בשנה האחרונה המגמה הזאת רק התחזקה. הקורונה וההשפעה שלה על שוק ההון העולמי, הביאה רבים לחפש אלטרנטיבות השקעה מעט יותר בטוחות, בתקופה כזו של חוסר ודאות, הם אמרו לעצמם: צריך לפזר ולמזער סיכונים, וקרנות השקעה בנדל"ן נתנו להם מענה הולם לצורך הזה.
לצד הפופולריות העולה של קרנות ההשקעה בנדל"ן והיתרונות הרבים שטמונים בהן, צריך לדעת איך לבחור קרנות ראויות, כדי להימנע מסיכון הכספים הרבים שמושקעים שם, ועל מנת למקסם כמה שאפשר את התשואה על ההשקעה שלכם.
במדריך הזה ניסחנו עבורכם מספר פרמטרים בסיסים, שיעזרו לכם לבחור קרן השקעה בנדל"ן אמינה ומקצועית.
כיצד לבחור קרן השקעות נדלן?
בחירה בקרנות השקעה בנדל"ן היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שעליכם לקחת במסגרת השקעת נדל"ן. היות ואתם שמים את מבטחכם בקרן ההשקעות שעל סמך השיקולים שלה בלבד, היא צריכה לבחור כיצד ואיך להשקיע את כספכם.
זהו למעשה מעין טייס אוטומטי ברגע ששמתם את כספכם תוכלו רק לקבל דו"חות ועדכונים על מצב ההשקעה, אך לא תהיה לכם יכולת השפעה. במידה ובחרתם בקרן השקעות איכותית, אתם במצב טוב כי תהיה לכם האפשרות לייצר הכנסה פסיבית עם מאמץ מינימלי. הנה מספר עקרונות שיעזרו לכם לבחור קרן כזו:
1. ניסיון – הפרמטר אולי החשוב ביותר בבחירת קרן השקעה בנדל"ן, הוא לוודא שלשותפים ולמנהלים של הקרן יש ניסיון מספק בהשקעות נדל"ן ברחבי העולם. עולם ההשקעות הוא עולם לא קל, לדעת לנווט את הספינה כל פעם ולחזות את העתיד זו משימה מורכבת. אחת הדרכים לעשות זאת היא ע"פ ניסיון עבר. לכן, נמליץ לכם לבדוק השקעות קודמות של החברה, לשוחח עם משקיעי עבר, לבדוק את התשואה, את ביצועי העבר של הקרן, את הרזומה של השותפים והמנהלים בה, האם הם יכולים לדעת מענה לכל הסוגיות שעלולות לעלות במסגרת ההשקעה, כגון: סוגיות בענייני מיסוי, רגולציה ופיננסים.
2. יחס תשואה-סיכון – אחד הפרמטרים החשובים ביותר בבחירת קרנות השקעה בנדל"ן, הוא לבדוק מהי התשואה שהקרן מניבה למשקיעים בה, בהתחשב בסיכון הגלום בהשקעה. גם אם מנופפים לכם בתשואות דמיוניות, עצרו שנייה, ותבקשו מהקרן סקירה מקיפה המבוססת על נתונים איכותיים של שוק הנדל"ן המקומי. בנוסף עליכם לבחון את השוק בעצמכם, תנסו להבין את המגמות העכשוויות, מה המצב הכלכלי והפוליטי במדינה, איך שוק הנדל"ן הושפע מהמשברים האחרונים שפקדו את העולם. חשוב לוודא שנתוני התשואה שנמסרים לכם הם לאחר הפחתה של מיסוי, עמלות ודמי ניהול.
3. בטוחות – בהשקעות נדל"ן בחו"ל לא קיים חוק שמגן על רוכש ומחייב את היזם/קבלן לספק בטוחות וערבויות לכספו. לכן, אחד הדברים החשובים ביותר שיש לוודא בטרם בחירה בקרנות השקעה בנדל"ן, הוא שהקרן בעצמה מספקת בטוחות טובות לכספי ההשקעה שלכם, כגון: בדיקות נאותות יסודית, בה נבדק בין השאר שלא קיימים עיקולים, שעבודים או חובות על הנכס, המצב הכלכלי של היזם, מצב התשתיות בשכונה, האם הנכס רשום על שם המוכר וכו".
4. העברת כספים מתבצעת אך ורק לחשבון נאמנות – יש לוודא שקיים חשבון נאמנות באמתחתו נמצאים הכספים, והם יועברו ליזם רק כנגד העברת בעלות על שמם בנכס, או במספר פעימות ע"פ אבני דרך מסוימות שייקבעו בהתאם לעמידה ביעדי הפרויקט.
מנגנון חשוב נוסף שיש לוודא שהוא קיים הוא מנגנון ה-Title Insurance, אמנם לא בכל המדינות הוא קיים, אבל החשיבות שלו היא רבה. המנגנון מהווה תעודת ביטוח, במסגרתה חברת ה-Title בוחנת שהזכויות על הנכס אכן שייכות לבעליו ואין עליו שעבודים עיקולים או חובות, ובמידה והם מתגלים בזמן מאוחר יותר לעסקה, חברת ה-Title תהיה מחויבת לפצות אתכם, בכפוף לסייגים מסוימים.
לסיכום, במאמר זה ניסינו לנסח עבורכם מספר כללי ברזל, לאורם נמליץ לכם לבחור קרנות השקעה בנדל"ן. יש לזכור שמאחורי קרנות השקעות בנדל"ן רבות עומד רזומה מרשים, ידע ומקצועיות רבה בבחירת ההשקעה וניהולה. הפריחה של שוק הנדל"ן בחו"ל מצד אחד יוצרת הזדמנות חסרת תקדים להשקיע בהשקעה שיכולה להניב תשואה גבוהה עם הון עצמי נמוך, עם זאת, קיימים בה לא מעט סיכונים, ובאפשרותכם למזער אותם ע"י בחירה בקרן השקעות נדל"ן אמינה ואיכותית.
