תוכן עניינים
בשנים האחרונות, שוק ההון בישראל ובעולם מגלה חוסר יציבות, תנודתיות ותחושה של משבר שעלול לפרוץ בכל רגע. נגיף הקורונה רק חיזק את התחושה הזאת, וגרם למשקיעים רבים לחפש אלטרנטיביות השקעה בטוחות יותר, בייחוד לאור הריבית האפסית שבמשק. אם שנים רבות השקעה באג"ח נחשבה השקעה סולידית, שאמנם מניבה תשואה נמוכה אך הסיכון בה נמוך, היום גם השקעות באג"ח הממשלתיות מניבות תשואה כל כך נמוכה, שהיא פשוט לא משתלמת.
כל זה, יחד עם מחירי הנדל"ן הגבוהים שמאפשרים לפחות ופחות אנשים לקנות דירות להשקעה בישראל, יצרו צורך בהשקעות אלטרנטיביות שמצד אחד, יגלמו סיכון נמוך יותר בהשוואה לשוק ההון ומצד שני יניבו תשואה גבוה יותר, כך הגיחו לעולם קרנות חוב נדל"ן.
מהן קרנות חוב נדל"ן?
קרנות חוב מספקות הלוואות בתמורה לשעבוד זכויות בחברת הנכסים או שעבוד הכנסות או ערבות אישית שמספק היזם של הפרויקט. בפועל, המשקיעים הם בעלי אג"ח או חוב בפרויקט ולהם זכויות הקודמות לבעלי ההון.
היתרון של מוצר ההשקעה הזה הוא האפשרות ליהנות מצד אחד מהשקעה בפרויקט יזמי בתשואות נקובות וידועות מראש, מאידך, לא להיות חשוף לסיכון היזמי. במצב קיצוני מאוד שהפרויקט היזמי לא רושם רווחים גבוהים, בעלי האג"ח מוגנים ונהנים מתשואות. גם אם הפרויקט נכשל והתשואה של היזמים ובעלי ההון היא שלילית, עדיין במרבית המקרים קרן החוב לא תיפגע ובעלי האג"ח יקבלו את הריבית על החוב.
קרנות החוב מגלות פריחה בשנים האחרונות, היות והן מאפשרות לחברות ועסקים לקבל אשראי מגופים שהן לא גופי ההלוואה הסטנדרטים כמו הבנקים, אשר כפופים לרגולציה מכבידה, ומעמידים לפעמים תנאים פחות טובים ללווים או שמסרבים כלל להעניק להם הלוואות.
איזה סוגים של קרנות חוב קיימים?
קרנות חוב הן דרך השקעה שבה המשקיע הוא מלווה של הכספים ותמורתם מקבל ריבית על ההשקעה שלו. אופן ותזמון תשלום של הקרן והריבית, תלוי בסוג קרן החוב בה השקעתם ובמסלול ההשקעה שלה. למעשה, קיימים, שני סוגים קרנות חוב עיקריים:
קרן צמיחה – קרן חוב אשר תשלם ריבית שנתית קבועה בסוף תקופת ההשקעה, יחד עם הקרן. במסלול כזה הריבית שמקבל המשקיע בסוף התקופה גבוהה יותר, לעומת מסלול בעל פרופיל סיכון זהה שבו הריבית משולמת לאורך התקופה.
קרן חוב משולמת תקופתית – קרן חוב שמשלמת קופון (ריבית) שנתי קבוע או חצי שנתי, שמשולם בתשלומים בכל תקופת זמן שנקבעה באיגרת החוב. לעתים יהיה גם פירעון של קרן ההלוואה שהעניק המשקיע לאורך התקופה. לרוב, היות והקופון משולם בצורה כזו של תשלומים ולא כולו בסוף תקופת ההשקעה, הריבית בה תהיה מעט נמוכה יותר בהשוואה לקרן צמיחה.
מה הם היתרונות בהשקעה בקרנות חוב נדל"ן?
- סיכון נמוך מול תשואה גבוהה – השקעה בנדל"ן באופן מסורתי מגלמת סיכון מופחת לעומת השקעה בשוק ההון. בהשקעות נדל"ן ניתן לפזר את הסיכון על פני מספר השקעות באזורים ובמדינות שונות. כאשר אנו משקיעים בשוק ההון, מגיפה עולמית כמו הקורונה, עלולה לגרום לירידות שערים חדות לכל תיק המניות שברשותנו. ההשקעות בשוק ההון קשורות אחת לשנייה. בהשקעות בקרן חוב מגובה נדל"ן לא כך המצב, אתם לא שמים את כל הביצים בסל אחד, ואם אחת נסדקת היא לא תסדוק גם את השנייה.
- בטוחות יציבות – בהשקעות בקרנות חוב מגובות נדל"ן, מסופקים נכסי נדל"ן כבטוחה, שהן בטוחות יציבות וחזקות יותר בהשוואה לבטוחות אחרות. אפשר לומר שלפי מומחים רבים בתחום, שיעור אי היכולת של היזמים או חברות הנכסים להחזיר את החוב הוא נמוך מאוד, והוא זה שיצר את הביקוש ההולך וגואה בקרב המשקיעים לאפיקי השקעה אלה. כלומר, גם אם פרויקט הנדל"ן נכשל, מתברר שהוא הפסדי או משבר עולמי פורץ שפוגע בפרויקט, למשקיעים קיימות בטוחות שהם יכולים לממש אותם, מה שמאפשר להם להיות בראש שקט ורגוע.
- תשואה גבוהה יחסית לשוק ההון – השקעות בקרנות חוב מגובות נדל"ן מניבות תשואה שנתית גבוהה ברוב המקרים, וגם במקרה בו התרחיש הפחות טוב מתממש, כמו במקרים של משבר כלכלי עולמי, עדיין המשקיעים יראו תשואה להשקעתם גם אם פחותה יותר. כלומר, המשקיעים יראו מהשקעתם תשואה כלשהי בכל מקרה. במקרים רבים התשואה יכולה להגיע לרמות גם של 10% או יותר, תלוי במסלול ההשקעה.
- משקיעי אג"ח קודמים למשקיעים האחרים – כחלק מתנאי איגרת החוב, לרוב, משקיעי האג"ח יוגדרו כחוב בכיר ויזכו להיות השעבוד הראשון והמלא על הנכס. כלומר גם במקרה של כישלון הפרויקט, הם אלה הראשונים שיראו את הכסף ורק אחר כך כל השאר.
- אי תלות במחירי איגרות חוב בבורסות – שינויים הנוגעים לאיגרות חוב הנסחרות בבורסות, לא נוגעים לקרנות אג"ח המגובות בנכסי נדל"ן, כמו זו שמנפיקה SMI.
קרן חוב נדל"ן היא למעשה איגרת חוב שאינה סחירה בשוק ההון, יש לכך יתרונות רבים לכל הצדדים. אחת ההשקעות הפופולריות והמבוקשות ביותר, שנוצרה עוד לפני כן אך קיבלה תאוצה בשנה האחרונה, היא ההשקעה בקרנות חוב מגובות נדל"ן, שמצד אחד מציגות תשואה גבוהה, סיכון נמוך יותר, בטוחות יציבות ומעניקות שקט נפשי למשקיעים. קרנות חוב נדל"ן מזכות את המשקיעים בתשואה גם כשמשקיעי האקוויטי באותו פרויקט לא רשמו רווחים כלל. משבר כלכלי שמשפיע על כל ענף הנדל"ן, הוא סיכון אבל קרנות חוב שמנוהלות בצורה חכמה ואיכותית תוכל להניב את התשואות גם במצבי משבר.
על המשקיעים לחקור, לבחון ולבדוק את איכות הביטחונות שהם מקבלים כבעלי חוב, לדרוש אסמכתאות, להיכנס לתחשיבים ולחישובים שמאחורי התכנית העסקית. זה נכון גם בהשקעת אקוויטי, אבל לא פחות בקרן חוב. העובדה שמדובר בקרן אג"ח אלטרנטיבית לא פותרת את המשקיע מלבצע בדיקות מעמיקות.
