תוכן עניינים
נתחיל מהעובדות: ספרד היא המדינה השנייה הכי מתוירת בעולם, אחרי צרפת. במוקדם או במאוחר הקורונה תדעך ברחבי העולם, התיירות תחזור לאיטה וגל של התאוששות יגיע במהלך שלוש השנים הקרובות. עם ההנחות הללו אנחנו יוצאים לסקירה המקיפה הזו, שבאה לנתח את שוק הנדל"ן בספרד נכון לסוף ינואר 2021, כשנה מפרוץ הקורונה.
אחרי נפילה חדה ורצופה במחירי הנדל"ן בספרד בין השנים 2008-2014 (ירידה נומינלית של 30.7% וירידה ריאלית של 37.2% בגלל אינפלציה שלילית), המחירים התחילו לעלות ב-2015. עם זאת, השונות בין הערים בספרד והאזורים בקצב עליות המחירים, הייתה משמעותית. בעוד שברצלונה, מדריד, מלגה, טנריף, לאס פלמס וערים מרכזיות אחרות הובילו את ההתאוששות, אחרות נשארו מעט מאחור.
מחירי הבתים בספרד עלו במהלך 5 השנים האחרונות, אבל הם עדיין נמוכים ב-22% מהשיא שנקבע ערב משבר 2008. לשם השוואה, בארה"ב, מחירי הנדל"ן ב-2020 רשמו שיא של כל הזמנים.
עד כמה הפערים בין הערים השונות הם משמעותיים. רק לצורך הדוגמה, בבית בברצלונה מתומחר במחיר כפול, מהממוצע הארצי כיום ב-2020. לשם השוואה, בשנת 2014, הפער עמד על פי 1.6 בלבד.
עוצמת התיירות מחזקת את הנדל"ן בספרד
הגם שמדובר במשבר הקורונה, במהלכו התיירות העולמית נמצאת בקיפאון, המגמות בטווח הארוך הן שערי התיירות התחזקו בצורה משמעותית. בין היתר מי שאחראית למגמה הזאת היא הטכנולוגיה. מיזמים טכנולוגיים בשוק הנדל"ן כמו AIRBNB ו-Booking.com, יצרו בתקופות שבשגרה אפשרות להפוך נכסי מגורים לנכסי תיירות. היכולת להשתמש בנכסי מגורים גם למטרות תיירות, הגבירו את הביקוש שלהם וכנגזרת את המחיר והתשואה הפוטנציאלית מהשכרה.
האיים הבלאריים, שבניהם נמצא גם אי התיירות איביזה, הפכו למקום היקר ביותר לרכישת דירה בספרד, אחרי סאן סבסטיאן.
העלייה במחירי הבתים בספרד, הפכה את היכולת לרכוש אותם לנמוכה יותר. אולם, גם השכר באותם ערים שבהם עלו מחירי הבתים עלה בצורה משמעותית מאוד. למשל, במדריד זקוקים התושבים לפי 2 שנות עבודה כדי לרכוש דירה, בהשוואה למספר שנות ההכנסה הנדרשות בגרנדה.
מחסור בבנייה למגורים שהולך וגובר
מלבד ריבית עולמית נמוכה וריבית נמוכה בגוש האירו, בכל הקשור להיקפי הבנייה למגורים, שוק הנדל"ן בספרד נמצא בחסר. אותו מחסור החל עוד ב-2008 עם התפרצות המשבר ובעוד הקבלנים והיזמים לא הגבירו את קצב הבנייה מאז באופן משמעותי.
למרות זאת, מספר התחלות הבנייה וההיתרים נמצא במגמת עלייה. זו נבלה מאז פרוץ משבר הקורונה, אך ככל שהשגרה חוזרת, גם גם היקפי הבנייה ימשיכו לעלות.
שונות המחירים בין הערים והאזורים היא ההזדמנות
בדיוק כמו שבישראל, אמנם המבט על שוק הנדל"ן הוא כשוק, אז על אחת כמה וכמה, ספרד שהיא מדינה גדולה בהרבה מבחינת שטח ובמספר התושבים, ההבדלים בין אזור לאזור הם משמעותיים.
הבנק המרכזי בספרד מעריך שמחירי הנדל"ן בספרד קרובים לשיווי משקל, אבל זה נובע מהסתכלות על השוק כולו ולא על אזורים ספציפיים. מדד נוסף שמעיד כי המחירים בערים הגדולות נמצאים בשיווי משקל הוא של בנק UBS. על פיו, מחירי הנדל"ן במדריד מתומחרים בשוויים ההוגן, בניגוד לערים רבות ואחרות בעולם שמתומחרות ביתר וחלקן אף במחירי בועה.
אם מדריד היא אחת משתי הערים שהובילו את עליות המחירים בספרד ושהפערים בין הערים המובילות לערי הפריפריה הוא משמעותי, קל וחומר כי מחירי הנדל"ן במרבית האזורים בספרד נמצאים רחוק משוויים ההוגן. הגם שבתקופת משבר הקורונה צצות הזדמנויות גם באזורי הביקוש ובמיוחד באזורי הפריפריה.
מהם הסקטורים המומלצים להשקעה בנדל"ן בספרד?
בשורה התחתונה, העובדה ששוק הנדל"ן בספרד אינו מנופח על פי שורה של מדדים, מפחיתה קודם כל את הסיכון שבירידת מחירים. עם זאת, לא כל אבן שנזרוק משמעותה הצלחה וכאן באה המומחיות של אנליסטים ודירקטוריון השקעות של מומחים.
אחד התחומים שכבר סקרנו הוא מגורי סטודנטים. במגורי סטודנטים קיים פער בין ההיצע הקיים והסטנדרטיים, לבין הצורך בשטח. הסטודנטים אינם מעוניינים לגור בקרבת האוניברסיטאות בספרד, שמרביתן נמצאות מחוץ למרכזי הערים דווקא. בעיה נוספת היא מודרניזציה, כלומר רמת השיפוץ והאבזור לה מצפים הסטודנטים רחוקה מאוד מזו הקיימת במרבית מבני ובנייני הסטודנטים הקיימים.
קרן ספרד של SMI באה לתת מענה בדיוק לבעיה זו. הקרן תשביח ותשפץ מבנים כדי שישמשו למגורי סטודנטים כמענה לצרכים בשטח. מה גם שהביקושים למגורי סטודנטים איכותיים הם גבוהים ומשמעותיים, המגמה הזאת עוד תתחזק בשנים הקרובות.
