תוכן עניינים
בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן בספרד ושוק השכירות בפרט, חווים פריחה מחודשת, אחרי שנים ששוק הנדלן בספרד התאפיין במגמה ברורה של העדפה של קניית דירות על פני שכירתן. בעת האחרונה, אנו עדים להיפוך במגמה ויותר ויותר אזרחים ספרדיים, בעיקר הדור הצעיר ומהגרים, מעדיפים או נאלצים לשכור דירות.
הסיבות לשינוי במגמה בשוק הנדל"ן בספרד הן שונות ומגוונות: החל מכך שבעבר ההכנסות של משקי בית היו גבוהות יותר ביחס להיום, וכלה בסובסידיות נדיבות שהעניקה הממשלה, בזמנו, לרוכשי הדירות. כיום, הרבה יותר קשה לצעירים לקנות דירות אם זה בגלל המשכורות הנמוכות שלא מאפשרות זאת, חוסר הביטחון התעסוקתי שעדיין מרחף מעל שוק העבודה הספרדי בעקבות המשבר הכלכלי שעברה, שהביא גם את הבנקים בספרד להעניק משכנתאות בצורה הרבה יותר מדודה וזהירה.
השפעת המשברים הכלכליים על שוק הנדל"ן בספרד
כידוע ספרד כמו רוב מדינות העולם, חוותה משבר כלכלי לא פשוט בעקבות משבר הסאב פריים, שהשפיע על כלכלות העולם אחת אחרי השנייה, כמו באפקט הדומינו המוכר. עם זאת, כבר כמה שנים שהכלכלה ושוק הנדל"ן בספרד מגלים סימני התאוששות חיובים, בזכות צעדי צנע יעילים ושורה של החלטות כלכליות חכמות של הממשלה, כגון: הורדת מיסים והקלות רגולטוריות על המעסיקים, שהביאו לכך שהאבטלה הגבוהה שאפיינה אותה נמצאת במגמת ירידה, כלכלתיה מגלה סימני צמיחה מרשימים, והתמ"ג נמצא בעלייה מתמדת.
כמו שכולנו יודעים, בתחילת 2020 פורצת מגפת הקורונה שמאלצת את העולם להתמודד עם משבר קשה שלא זכור כמותו שנים. גם ספרד נפגעה קשות ממשבר זה, שהביא לירידה חדה בתוצר ולירידה משמעותית מאוד בתיירות הנכנסת. עם זאת, עושה רושם שבגלל שספרד למודת ניסיון מהמשבר הכלכלי שעברה לא מכבר, היא תוכל להתאושש מהמשבר הזה מהר יותר. בטווח הקצר, המשבר הכלכלי יוכל ליצור הזדמנויות לרכישת נכסי נדל"ן בספרד במחירים נמוכים יותר. נדמה, שהכלכלה הספרדית, שכבר הוכיחה את חוזקה בשנים האחרונות, תוכל לחזור להציג נתוני צמיחה מעודדים ומחירי הנדל"ן צפויים לעלות, בתקופה שלאחר הקורונה. כבר כיום יותר מ-14 מיליון ספרדים קיבלו לפחות מנת חיסון אחת, מה שמעיד על מגמה חיובית ועלייה על מסלול ההתחסנות באופן מואץ.
ממשלת ספרד שהוכיחה בגרות והתנהלות כלכלית נכונה, שהובילו אותה להתאוששות מרשימה מהמשבר הכלכלי שעברה, מעוררים תקווה שגם הפעם, צעדים כלכליים נבונים בצירוף סיוע כלכלי של קרן האיחוד האירופי שספרד צפויה לקבל, יאפשרו לה לצאת מהמשבר הלא פשוט הזה.
שוק השכירות והנדל"ן בספרד במגמת עלייה
בשנת 2001, נרשם שיא בקרב האזרחים בספרד שמחזיקים בבעלותם דירה, כשאחוז בעלי הדירות בספרד עמד על 82%, יותר מרוב מדינות העולם באותה תקופה. אם כי, בעת האחרונה, אנו עדים למגמה שמשתנת לאט לאט, וכיום כ-23% ממשקי הבית חיים בספרד בשכירות. אמנם, מדובר באחוז השכירות הנמוך ביותר באירופה, אבל מומחי נדל"ן בספרד ששוחחנו עמם נוטים לחשוב שזו תחילתה של מגמה שתתחזק, ובשנים הבאות נראה יותר ויותר משקי בית ספרדים שחיים בשכירות.
מה הן הסיבות שיותר ויותר תושבים בספרד יבקשו לשכור בתים בעשורים הקרובים?
- מגמה עולמית ושינויים בטעמי דור ה-Y – בניגוד לדור ההורים שחיפש יציבות, ביטחון קביעות והישארות באותו המקום תמיד, כל אלה התבטאו בהעדפה חזקה לרכישת דירות מגורים, קו המחשבה של דורות ה-Y ו-Z שונה. בעולם שנמצא תחת שינויים בלתי פוסקים, הניידות היא שם המשחק. הדור הצעיר מוכן לשכור דירה ואת כספו להוציא על דברים אחרים וגם השקעות שיהיו יותר יעילות. לכן יותר ויותר צעירים מבקשים לשכור דירות ולא לקנות אותן. הנתונים מראים שקרוב ל-70% מהצעירים הספרדים בגילאי 29-16 שוכרים את בתיהם.
- המשבר הכלכלי שפקד את ספרד, פגע במשכורות של הדור הצעיר, ויצר חוסר בטחון תעסוקתי שלא מאפשר לצעירים לעמוד במחויבויות כלכלית רצינית כל כך כמו רכישת דירה. הבנקים שמעניקים משכנתאות הרבה יותר בזהירות, לצד הנתונים שמראים שקיים מחסור חמור בדירות להשכרה במחירים סבירים, עבור אוכלוסיות בחתך סוציו-אקונומי נמוך שיש המעריכים שמגיע לכדי 1.5 מיליון דירות, יוצר ביקוש וואקום בשוק הנדל"ן בספרד שצריך למלא אותו.
- ספרד היא ארץ שמושכת אליה מהגרים רבים, בעיקר מארצות אפריקה, עקב קרבתה אליהן והמדיניות המקבלת יחסית של הרשויות בספרד אליהם. כידוע, לרוב, מהגרים הם אוכלוסייה עם הכנסה נמוכה יותר כזו שלא יכולה להרשות לעצמה לרכוש דירות, ורובם המכריע ישכור דירות.
- ספרד היא מוקד משיכה לסטודנטים רבים שמגיעים מרחבי כל העולם ללמוד במוסדות ההשכלה הגבוהה במדינה, בזכות המלגות שמוענקות להם, מגוון התארים והמוניטין הרב של האוניברסיטאות בה, לצד העובדה שספרד היא מוקד תיירותי אטרקטיבי שמשלב תרבות, נופש ומקומות בילוי שמושכים צעירים רבים לעבר ספרד. הביקוש הרב ללמידה במוסדות ההשכלה הגבוהה יצר ביקוש למגורי סטודנטים רבים במדינה, ביקוש שעולה על ההיצע, וקיים מחסור רב במגורים עבור סטודנטים בספרד.
- ההאטה בענף הבנייה בספרד – המגבלות הקשות שהוטלו על ענף הבנייה בספרד, שהיו חמורות יותר מרוב מדינות אירופה, יחד עם אי הודאות הכלכלית, הביאו לשהייה של פרויקטים חדשים לבניית בתים בספרד שתוכננו, וכן להאטה של פרויקטים קיימים. כל אלה, צפויים לגרום לספרדים רבים, להיאלץ לשכור דירות היות והדירה אותה רכשו לא תהיה מוכנה בזמן.
לצד כל אלה, יש לציין שוב את הנתון שרק 23% ממשקי הבית בספרד שוכרים דירות. במדריד וברצלונה שיעורי השכירות גבוהים יותר משאר האזורים העירונים במדינה, בהם שיעורי השכירות עומדים על 15% בלבד, לעומת 24% ו-26% במדריד ובברצלונה, בהתאמה.
נדל"ן בספרד: הזדמנות פז להשקעה
דומה שקיים צורך אמיתי בשוק הנדל"ן בספרד בדירות להשכרה במחירים סבירים עבור צעירים ומהגרים. הקורונה שפקדה את ספרד ואת העולם בשנה האחרונה, גרמה לירידה נוספת במשכורות שמשלומות לאוכלוסיות הללו, והרחיקה אותם עוד יותר מרכישת דירה. על כן, כל אלה בצירוף הנתונים הנמוכים של שיעורי השכירות בספרד, נותנים את התחושה ששוק השכירות ידבר חזק בשנים הבאות במדינה.
צריך לומר בכנות ששוק הנדל"ן בספרד כמו מרבית השווקים בעולם, חווה היום תקופה של חוסר ודאות, אחרי שספרד הצליחה להיחלץ מהמשבר הכלכלי שעברה, היא נקלעה בעל כורחה ובאופן בלתי צפוי למשבר שמאיים על כלכלתיה. למרות, הקשיים וחוסר הודאות אנו מאמינים שמשבר זה טומן בחובו הזדמנות פז עבור משקיעי הנדל"ן בספרד, להינות מעלויות מחירים בעוד שנים לא רבות, אחרי שכלכלת ספרד תתאושש מהמשבר.
נדמה שלספרד יש את כל הנתונים להתאושש ממשבר זה, זרם התיירים העצום שמגיע אליה, הניסיון עם התמודדות עם משברים, המענק הכספי המשמעותי שתקבל מקרן הסיוע האירופי, כל אלה צפויים להחזיר את שוק הנדל"ן בספרד ואת כלכלתיה למסלול של צמיחה, תוך פחות זמן משאר מדינות אירופה.
קרן ספרד של SMI רוכשת נכסים רבים בספרד, שנמכרים במחירים שנמוכים ממחירי השוק, בעקבות משבר הקורונה, בשאיפה לממש את ההשקעות הללו בין 4-3 שנים לאחר מכן, בתזמון אופטימילי לאחר משבר הקורונה.
