תוכן עניינים
בשנים האחרונות, השקעות נדל"ן בחו"ל, הולכות וצוברות תאוצה בקרב המשקיעים הישראלים, שמחפשים להשקיע את כספם בשווקים חדשים ואקזוטים מעבר לים. עם זאת, לצד התשואה הגבוהה וההון הראשוני הנמוך שנדרש, יש לקחת בחשבון שקיימים בהן לא מעט סיכונים, ויש לבחון ב-7 עיניים כל היבט בהשקעות הללו, בטרם ההשקעה. לאור זאת, כתבנו עבורכם את המדריך הבא, במטרה לתת לכם תמונה מלאה ושקופה מדוע לבצע השקעות נדל"ן דרך קרן או גוף מקצועי ומנוסה במקום באופן עצמאי, יחד עם כל המשתנים שעליכם לבדוק כאשר אתם באים להיכנס להשקעות נדל"ן בחול.
היתרונות של קרן השקעות נדל"ן בחו"ל לעומת המשקיע הפרטי
1. היכרות עם הדין המשפטי המקומי – לכל מדינה יש חוקים ודינים משלה. מערכת המשפט במדינות מסוימות בעולם, שונה בתכלית מזו שבישראל. אי ידיעת החוקים והדינים המקומיים עלולה להוות "דייל ברייקר", ולהקשות מאוד על ניהול וקידום העסקה. לכן, במקרה זה נמליץ להתייעץ עם עו"ד שבקיא בדינים המשפטיים של ישראל ושל המדינה הזרה. בקרנות השקעה בנדל"ן כמו SMI, ישנם משאבים רבים בתחום המשפטי כמו עורך דין ישראלי מומחה בהשקעות נדל"ן חו"ל, שעובד ופועל מול עורכי דין מומחים במדינת יעד ההשקעה כדי לשכור עוד מומחים בלתי תלויים שיבחנו עסקאות ברמה המקומית.
2. ידיעת חוקי המס – סוגית חבות המס, הינה סוגיה קריטית ומשמעותית בהשקעות נדל"ן בחו"ל, ולעיתים עליה תקום או תיפול ההשקעה שלכם. על כן, רצוי לעשות שיעורי בית, ולבחון מה הם חוקי המס במדינה בה תרצו לבצע את השקעות הנדל"ן.
באופן עקרוני קיימות אמנות מס בין ישראל למדינות השונות, לפיה תשלום מס במדינת ההשקעה, יקזז את תשלום המס בישראל. כלומר, לא יהיה מצב של תשלום מס כפול. בנוסף, בחלק מהמדינות יוטלו עליכם מיסים שונים שלא קיימים במדינות אחרות. כמו כן, קיים הבדל מבחינה מיסוית של רכישת נכס בתור משקיע פרטי לעומת רכישתו בתור חברה. לכן, גם במקרה זה, בטרם אתם מבצעים השקעת נדל"ן בחול, רצוי להתייעץ עם יועץ מס מוסמך, שבקיא בדינים של ישראל ושל מדינת ההשקעה, על מנת שישקף לכם את המצב באופן מלא.
חשיבות היכרות צמודה עם השוק המקומי והשותף המקומי עם חזקה בשטח
3. היכרות עם השוק המקומי – אמנם, העולם בשנים האחרונות נהיה כפר גלובאלי קטן וקרוב, אך, אי היכרות עם שוק הנדל"ן המקומי, במדינת ההשקעה, והפערים בהבנת השפה, המנהגים והכלכלה והמקומית, הם בגדר חובה בבחירת ההשקעות שלכם. בייחוד בימי מגיפת הקורונה, שמנהיגה סדר יומי חדש, בכלכלות העולם. על כן, רצוי לבדוק האם קיימים ביקושים רבים במדינת היעד, האם קיימות מגמות שמצביעות על עלייה בביקוש והתעוררות של שוק הנדל"ן, מה חוזקה של הכלכלה המקומית, מה מדד האבטלה, מוסר התשלומים, היציבות התעסוקתית ועוד.
לעיתים, ישראלים רבים מתפתים להיכנס להשקעות נדל"ן בחו"ל, במדינות עולם שלישי, עקב מחירי הנדל"ן הנמוכים. בצד התשואה הפוטנציאלית הגבוהה, קיימים לא מעט סיכונים במדינות כאלה, כגון: הפיכות שלטוניות, אסונות טבע וכלכלה שמנוהלת באופן חובבני. על כן, נמליץ להיזהר מאוד, מכניסה להרפתקאות, שעלולות להביא ליותר נזק מתועלת.
4. ניהול הנכס מרחוק – לעיתים, במהלך ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל, המשקיעים לא מתחשבים בכך שיהיה עליהם, לדאוג לצרכים של השוכרים של הנכס בבעלותם. שכן, קרוב לוודאי, שבתקופה שלאחר הרכישה, ישכירו המשקיעים את הנכס, עד לאקזיט המיוחל. בתקופה זו, יהיה עליהם לתת מענה לבעיות ולבקשות של דיירי הנכס. פעולה זו, עלולה להיות בעיתית עקב פערי המרחק והשפה, על כן, ייתכן ויצטרכו לשכור את שירותיה של חברת ניהול נכסים, הוצאה שלא תמיד נלקחת בחשבון בקרב המשקיעים.
חשיבות הניסיון בהצלחה ועיגון ביטחונות המגינים על המשקיעים
5. המשקיע חסר ניסיון לעומת קרן שיש לה משאבים רבים ומגוון מומחים – רבים הישראלים שבוחרים להיכנס להשקעות נדל"ן בחו"ל, דרך קרן השקעות, שהיא אחת מיני רבים שנמצאות בשוק כיום. עקב פערי השפה, התרבות, הבירוקרטיה והחוקים השונים, פתרון זה הוא קל ונוח יותר למשקיעים הישראלים. יש לשים לב, שבמיוחד בתקופה כזו של חוסר יציבות ואי ודאות שיצרה מגיפת הקורונה, אתם שמים את כספכם בידי קרנות השקעה ותיקות ומנוסות, שעברו משבר או שניים בחיים, ושידעו לנווט את הספינה גם אם המשבר הנוכחי ייערך זמן רב, כפי שעלול לקרות.
6. יציקת ביטחונות המגינים על המשקיעים – בהשקעות נדל"ן בחול משוקעים מיטב כספיהם של המשקיעים, וקיים סיכון רב בהשקעות שכאלה בשוק זר ולא מוכר. על כן, יש לוודא שהביטחונות והערבויות שכלולים בעסקה, אכן מגנים עליכם – המשקיעים כמו שצריך, ושהכסף מופקד בחשבון נאמנות, אצל עו"ד אמין ומקצועי. קרן השקעות נדל"ן בחו"ל מצטיידת בשורה של מומחים משפטיים שבודקים כל עסקה ועסקה בצד הביטחונות, בוחנת היטב את חזקת המשקיעים בנכס. ברוב המקרים למשקיע הבודד אין את הכלים והאפשרויות הללו.
לסיכום, השקעות נדל"ן בחו"ל דורשות מקצועיות רבה, לצד פוטנציאל תשואה גבוה ביותר. פירטנו עבורכם, חלק מאותם סיכונים, במטרה לתת לכם מושג בפני מה אתם עומדים. בהשקעות אלו מושקעים כספים שעבדתם עבורם קשה. לכן, נמליץ לכם להתייעץ עם קרן השקעות נדל"ן אמינה ומנוסה, שתעזור לכם להחליט איזו מדינה, מתאימה עבורכם להשקעה, ומה המגמות שמסתמנות בה. יש לזכור, שהקורונה שינתה את חוקי המשחק בכל העולם, לטוב ולרע, ולכן היום יותר מתמיד רצוי להיכנס להשקעות נדל"ן בחול, רק לאחר שעשיתם שיעורי בית, ולקחת בחשבון את כל הסיכונים והסיכויים הכרוכים בכך.
