ממשלת יוון מתכננת הקלות מס על השקעות נדל"ן

בשנים האחרונות, מנסה יוון למשוך אליה משקיעים ואזרחים זרים בעלי ממון, ע"י הורדת שיעורי המס על השקעות נדל"ן, שנוהגים במדינה. דומה, כי ממשלת יוון שמה את יהבה על המשקיעים הזרים, תוך אמונה והבנה שיהיה להם חלק חשוב בהוצאתה מהמשבר אליו נקלעה. 

לכן בשורה של תמריצים משמעותיים ויוצאי דופן, הנהיגו הממשלה בשנים האחרונות רפורמות מס מרחיקות לכת, שיפורטו להלן (נדגיש כי ההטבות הן למשקיעים ממדינות שונות ועשויות להשתנות בהתאם לחבות מס אישית, לכן על משקיעים ישראלים להתייעץ עם מומחים מקצועיים).

מהן הטבות המס של יוון למשקיעים?

1. הורדת מס החברות משיעור של 28% ל-24%. 
2. החלת מס רכישה נמוך בשיעור של 3.09%, יש לציין, שמס זה נקבע ע"פ הערכת שווי שנעשית ע"י ממשלת יוון, גם אם אינה תואמת את המוסכם בין הצדדים.
3. פטור ממס שבח (מס רווח הון) – באופן עקרוני שיעורו של מס זה עומד באופן רשמי על כ-15%, אך מדי שנה מעניקה ממשלת יוון מחדש, באמצעות צו, פטור ממס זה, כך שאם רכשתם דירה ומכרתם אותה לאחר זמן מה, לא תחויבו במס על הרווח שעשיתם מהמכירה.
4. מס רכוש (ENFIA) – ב-2019 החליטה ממשלת יוון להפחית את מס הרכוש שהוטל על משקיעי הנדל"ן המחזיקים בנכסים ביוון. חישוב המס עצמו נעשה ע"י הכפלת שטח הדירה (מ"ר) במס הקרן שנע בין 13-2 יורו, שנקבע בהתאם לאזור בו אתם גרים, השימוש בו אתם עושים בנכס וכו'.

אמנת המס שנחתמה בין ישראל ליוון ב-1995, פוטרת משקיעי נדל"ן ישראלים מתשלום מס בישראל, אם המס שולם כבר ביוון, במטרה למנוע מצבים של כפל מס. בנוסף, חשוב להדגיש שעל כל רכישה של נכס שאישור תוכניות הבנייה שלו נעשה מ-2007 ואילך, והוא נרכש ישירות מהיזם, יחול תשלום מע"מ בגובה של 24%, אחרת יחול פטור. כמו כן,  בכל הנוגע למיסוי הכנסות משכירות נכסים, ישנן מדרגות מס, כלדקמן:

עד 12,000 יורו בשנה, תמוסו בשיעור של 15%

35,000-12,001 יורו תמוסו בשיעור של 35%

35,001 ומעלה, תמוסו בשיעור של 45%

בזאת חשוב להדגיש כי חשוב מאוד שכל משקיע יתייעץ בטרם יקבל החלטה עם יועץ מס או רואה חשבון, באשר לחבות המס האישית שלו, בהתאם למאפיינים האישיים שלו. המשקיעים בקרן SMI נהנים מטיפול מלא בכל סוגיות המס של ההשקעות בקרנות עצמן, אבל ייעוץ זה לא נוגע לנכסים אחרים ופעילויות אחרות שיש להם.

מהו הבסיס להטבות המס שמעניקה יוון למשקיעים מכל העולם? 

בשלהי 2009, פקד את יוון משבר כלכלי חמור. אולי החמור ביותר שידעה מימיה. באותן שנים, הכלכלה האירופית כולה הייתה נתונה במשבר, עקב משבר הסאב-פריים בארה"ב, שסחף אחריו את כל העולם, כמו באפקט הדומינו המוכר.  אבל, המשבר ביוון היה חמור אף יותר משאר העולם, בין היתר עקב שנים של שחיתות חמורה, ניהול כלכלי כושל, אבטלה גבוהה, ואירוח האולימפיאדה שהותיר את יוון עם חובות כבדים.

המשבר הביא לאבטלה חמורה שבשיאה עמדה על 25%, ירידה חדה בתוצר הלאומי ולמיתון וקריסה כלכלית, שאיימו להפיל יחד עם יוון את כל מדינות האיחוד האירופי. המשבר ביוון אילץ את מדינות האיחוד, להגיש תוכניות סיוע ליוון והלוואות שהסתכמו בסופו של דבר במאות מילארדי יורו, ושהעניקו למשבר את הכינוי "משבר החוב". כחלק מהתוכנית יוון נאלצה להנהיג מדיניות צנע ולבצע רפורמות וקיצוצים נרחבים בכלכלתה. הרוחות ברחובות יוון סערו באותם ימים, רבבות של מפגינים יצאו לרחובות והביעו את מחאתם על הצעדים הקיצונים שנאלצה ממשלת יוון לנקוט, על מנת לקבל את הסיוע האירופי. המהומות פחתו מעט, כאשר הבין הציבור שאי נקיטה בצעדים אלו, יביא לקריסתה של יוון ולהעמקת המשבר עוד יותר.

איך השפיע משבר החוב על הנדלן ביוון?

מאז ומעולם, הייתה יוון יעד נחשק לתיירים ולמשקיעים, החופים המדהימים, המורשת ההיסטורית, מזג האוויר המצוין, המסעדות והפאבים והאווירה הים תיכונית האותנטית, הם רק חלק מהגורמים שהפכו את יוון לאחד היעדים האטרקטיבים ביותר באירופה.

המשבר הקשה שפקד את יוון, הביא לירידה של עשרות אחוזים במחירי הנדל"ן במדינה, ואילץ יוונים רבים למכור את בתיהם במחירים נמוכים, כדי לסגור חובות בשעה שהבנקים עמדו על סף סגירה. המצב הקשה בו היו הנתונים הבנקים באותם ימים, הגיעו לשיאו בקיץ 2015, אז במשך תקופה מסוימת לא היה ניתן למשוך כספים מהבנקים.

המשבר הכלכלי אילץ יוונים רבים למכור נכסים על מנת לעמוד בחובות, שעה שהבנקים לא העניקו להם הלוואות ומשכנתאות. ב-2017 כשכלכלת יוון, התחילה להראות סימני יציאה מהמשבר, החלו משקיעים רבים מכל רחבי העולם, להביע התעניינות בשוק הנדל"ן ביוון, ומי שקנה נכסים באותם ימים במדינה, יכל לעשות זאת במחירים נמוכים מאוד. כניסת המשקיעים ביוון, סימנה אולי את בוא האביב, עבור שוק הנדלן ביוון, שחווה מאז פריחה מחודשת.

כיצד הגיב שוק הנדל"ן ביוון למשבר הקורונה?

נדמה, שגם הקורונה לא הצליחה לפגוע באופן משמעותי, במגמה החיובית שפוקדת את שוק הנדלן ביוון בשנים האחרונות. עדות לכך, אנו מקבלים מהנתונים שאסף הבנק המרכזי ביוון מגופים מוסדים שונים, לפיהם, מחירי הנדל"ן ביוון עלו בשנת 2020 בשיעור של 3.2%, אמנם מדובר בעלייה מתונה יותר לעומת 2019, בה עלו מחירי הנדל"ן בשיעור של 7.2%. אך, יש לזכור את התקופה הקשה שעובר העולם כולו, בימים אלה של מגיפת הקורונה. 

דווקא המגמה החיובית שחלה בשוק הנדלן היווני, והמשך עליית המחירים גם אם באופן נמוך מהשנה שלפני, מראים על חוזקה ויציבות של שוק הנדל"ן המקומי, והמשך של הבעת האמון של המשקיעים בו. ודומה שלפי כל הסימנים שבשטח, המגמה החיובית בשוק הנדל"ן תישמר, ומחירי הנדל"ן ביוון צפויים עוד לעלות במהלך השנים הבאות. בייחוד כאשר ממשלת יוון מעניקה תמיכה ותמריצי מס למשקיעי הנדל"ן במדינה.

בשורה התחתונה: יוון רוצה להתאושש מהמשבר דרך שוק הנדל"ן 

בשנים האחרונות, מצליחה יוון לאט לאט להיחלץ מהמשבר הכלכלי הקשה שעברה. אחת העדויות לכך הם מחירי הנדלן ביוון שעולים באופן עקבי, בעת האחרונה, וגם נגיף הקורונה לא הצליח לקלקל משמעותית את מגמת עליית המחירים הזו. ממשלת יוון שמעוניינת למשוך משקיעי נדל"ן נוספים לארצה, מנהיגה בשנים האחרונות צעדים מבורכים בדמות הקלות ורפורמות מס שמקלים על משקיעי הנדל"ן, והופכים את ההשקעה במדינה לכדאית ומשתלמת עוד יותר.